A MP 656/2014 no cenário notarial e registral

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Recentemente o Poder Executivo, no uso da atribuição que lhe é conferida pela Constituição Federal, editou a Medida Provisória nº 656/2014, cuja vigência iniciou-se aos 7 de novembro de 2014, no que toca aos artigos que tem influência direta na atividade dos Notários e Registradores.

Reverenciada por alguns, e criticada por outras, a MP, em meio a várias alterações de lei, trouxe dispositivos que estão intimamente ligados ao cenário notarial e registral, e isso em decorrência, inicialmente do artigo 10, que prevê que “os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel” informações como o “registro da citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias” (inciso I), dentre outras.

A intenção do artigo (art. 10), ao que se interpreta, é garantir maior agilidade e segurança ao tráfego imobiliário, de modo que o adquirente terá eficaz condição de verificar a situação do bem no que diz respeito a eventual existência de ações judiciais, ônus, tributos, ou quaisquer outras restrições que possam, de alguma maneira, recair sobre o imóvel, e tudo isso pela apurada análise da matrícula.

Toda a tratativa lança luz ao, já consagrado, princípio registrário da “concentração”, segundo o qual o ato centralizador de informações no Registro de Imóveis é a matrícula.

Nos dizeres do douto Registrador João Pedro Lamana Paiva, “o princípio da concentração propugna que nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica de um imóvel ou às mutações subjetivas que possa vir a sofrer podem ficar indiferentes ao registro/averbação na respectiva matrícula imobiliária”.[1]

O princípio da concentração é corolário da publicidade no Registro de Imóveis, de modo que as informações relativas aos atos jurídicos constitutivos, translativos ou extintivos de direitos reais sobre imóveis e atividades correlatas, estarão ao alcance de qualquer cidadão. Ademais, segundo disposição normativa do Estado de São Paulo, “ao Oficial do Registro de Imóveis cumpre prestar os serviços a seu cargo de modo adequado, observando rigorosamente os deveres próprios da delegação pública em que estão investidos, a fim de garantir a autenticidade, publicidade, segurança, disponibilidade e eficácia dos atos jurídicos constitutivos, translativos ou extintivos de direitos reais sobre imóveis e atividades correlatas”[2] (grifei).

É comum no campo do direito processual, quando se estuda o princípio da verdade formal, o uso do conhecido brocardo: “o que não está nos autos não está no mundo” (quod non est in actis non est in mundo). Pensando nisso, e considerando o princípio da concentração, realçado agora pela Medida Provisória nº 656/2014, parece-me adequado, sob o entendimento justamente da busca pela verdade, o pensamento de que o ato do Executivo quer apresentar-nos a premissa de que “o que não está na matrícula não está no mundo”.

Em artigo sobre a Medida Provisória em tela, o Registrador Imobiliário Francisco José Barbosa Nobre, destaca que “com a vigência da MP 656, examinado a certidão da matrícula no Registro de Imóveis, o comprador pode ter certeza de que existem, ou de que não existem, ações judiciais que possam atingir o imóvel que ele está adquirindo”.[3]

Também sobre o tema, a prezada Registradora Keziah Alessandra Vianna Silva Pinto, advoga que a MP “veio explicitar e dar eficácia concreta ao denominado Principio da Concentração, que significa trazer para a matrícula onde está registrado o imóvel todas as informações necessárias relativamente a ações judiciais em face do proprietário e que possam ter por objeto o imóvel ou que possam, no futuro, ter o imóvel como garantia”.[4]

Apesar dos esforços da MP, em de fato concentrar-se na matrícula todas as questões que dizem respeito ao imóvel, continua sendo prudente, por parte do adquirente, a obtenção e análise de elementos que tragam segurança ao negócio jurídico. Tal comportamento é, na maioria das vezes, consubstanciado pela apresentação de certidões a respeito do bem (ações reais e pessoais reipersecutórias, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis), bem como sobre a pessoa do vendedor, como certidão dos distribuidores cíveis e criminais, da Justiça Federal e Estadual, protestos de títulos, além de certidões relativas a débitos fiscais, trabalhistas, dentre outras.

Segundo o artigo 17, “os registros e averbações relativos a atos jurídicos anteriores a esta Medida Provisória devem ser ajustados aos seus termos em até dois anos, contados do início de sua vigência”. Significa dizer que, as informações sobre situações que possam comprometer a transferência do imóvel, anteriores a vigência do instrumento com força de lei, devem ter ingresso na matrícula, para surtir os efeitos da Medida, em até dois anos do início da vigência desta.

Tendo em vista o prazo estabelecido, é de bom senso a due diligence do comprador, objetivando minimizar potenciais riscos.

Considerando a questão, no que toca a atividade do Tabelião de Notas, faz parte de sua função, formalizar juridicamente a vontade das partes (art. 6º - Lei 8.935/94), e para isso deve orientar os usuários, sobre a possibilidade da obtenção das certidões alhures citadas.

 Deve o Notário atuar na condição de assessor jurídico das partes, orientado pelos princípios e regras de direito, pela prudência e pelo acautelamento[5], e é seu dever nortear as partes sobre as consequências da apresentação das certidões, ou da ausência das mesmas.  

Como se sabe, nos termos do Decreto nº 93.240, de 9 de setembro de 1986, regulamentador da Lei nº 7.433/85, tratando dos imóveis urbanos, o adquirente pode dispensar a apresentação das certidões fiscais referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel, mas em tal caso, o comprador será o responsável pelo pagamento dos débitos fiscais, caso existam (art. 1º § 2º).

Da mesma forma o Decreto citado dispõe que, não obstante a apresentação das certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, ainda assim o outorgante estará obrigado a declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo (art. 1º § 3º).

Apesar da previsão do parágrafo acima, não se nega a ocorrência de casos em que o vendedor, mesmo sob a previsão de responsabilidade civil e penal, e conhecendo a existência de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo, declara, desconhecer a existência das ações; eis a razão, pela qual, o comprador deve requerer a apresentação das certidões, aqui já mencionadas, e eis a razão pela qual o Tabelião deve aplicar todo o seu conhecimento efeeling em orientar as partes, afinal sua atuação é também a de prevenir ltígios.

O Notário deve ter habilidade para esclarecer que existem ações que “perseguem” o imóvel, ainda que decorram de um processo que discuta relação pessoal ou obrigacional; o que justifica, por exemplo, a apresentação da certidão de ação pessoal reipersecutória.

Em recente decisão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo[6], o Egrégio Conselho manifestou que “o conceito de ação pessoal reipersecutória já foi objeto de análise por este Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível n. 722-6/7, data do julgamento 30/10/2007, Relator: Desembargador Gilberto Passos de Freitas, ocasião em que ficou assentado: “De acordo com Valmir Pontes, as ações pessoais ‘são chamadas reipersecutórias porque perseguem uma coisa; ou visam à aquisição de um direito real, ou ao aclaramento de dúvida acerca de uma coisa ou direito real, embora se originem de relação de direito meramente pessoal ou obrigacional’ Registro de Imóveis, Registro de Imóveis, Editora Saraiva, 1982, p. 28.)”.

É de praxe que o Tabelião de Notas conste na escritura de venda e compra a declaração de que o vendedor se responsabiliza pela evicção de direito.

O douto Tabelião de Notas Carlos Fernando Brasil Chaves sustenta que “sabemos que a evicção leva à perda total ou parcial pelo adquirente de um imóvel, pelo dono verdadeiro, considerada uma decisão judicial a respeito”[7].

Se porventura o título for omisso em relação a evicção, o transmitente, por força de lei, responderá  pela evicção (art. 447 – Código Civil).

Prosseguindo: situação interessante, é que com a divulgação da MP nº 656/2014, e a assimilação social, a tendência é que vários usuários, que atualmente tem escrituras engavetadas, apresentem tais documentos ao Oficial de Registro de Imóveis competente.

Muito embora o Código Civil seja claro ao prever que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (art. 1.245), e isso tenha alcançado conhecimento popular sob o jargão de que “quem não registra não é dono”, ainda assim é grande o número de compradores que deixam de registrar a escritura de seu imóvel, ou que postergam por muitos anos tal ato.

Nunca é demais a orientação de que não basta a escritura pública, quando esta seja da essência do ato, para que adquirente seja considerado dono do imóvel. Afinal, “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (art. 1.245 § 1º). Ainda sobre isso, mesmo sabendo que os Tabeliães tem por prática esclarecer sobre a necessidade do registro, penso ser prudente, no corpo da escritura, a declaração das partes, no sentido de que “foram orientadas a promover o registro imediato do título no Registro de Imóveis, bem como as eventuais averbações necessárias, em consideração ao parágrafo 1º do artigo 1.245 do Código Civil, combinado com a Medida Provisória nº 656, de 07 de outubro de 2014”.

Outro efeito que Medida trará, certamente será o de elevar o número de atos de registro ou averbações na matrícula. Permita-me esclarecer: atualmente, por força do artigo 615-A do Código de Processo Civil, o exequente, tem a faculdade de, no ato da distribuição do ajuizamento da execução, obter certidão comprobatória, para fins de averbação no registro de imóveis, visando justamente dar publicidade a terceiros, sobre aquela situação. Embora presente a faculdade, nem sempre existe a cautela do exequente de realizar tal averbação, comportamento que tende a sofrer alteração.

Oportuno no momento, a lembrança da Súmula nº 357 do Superior Tribunal de Justiça, que trata do reconhecimento da Fraude à Execução - Registro da Penhora - Prova de Má-Fé do Terceiro Adquirente, e prega que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

A partir do ato do Poder Executivo em escólio, os credores, bem como outros titulares de direitos reais sobre imóveis, dispensarão maior atenção aos efeitos produzidos pelo ingresso de seu direito no Registro de Imóveis, e caso permaneçam inerte, não poderão, futuramente, alcançar o imóvel, caso adquirido de boa-fé por terceira pessoa, se a última promoveu o registro do seu título. Ademais, quando da lavratura da escritura, ocorreu o exame da documentação da propriedade do imóvel, com a apresentação de certidão atualizada do Registro de Imóveis competente, bem como a de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, e se nada constava na matrícula, “não estava no mundo”, razão pela qual o adquirente de boa-fé, com título registrado, não poderá ser prejudicado.

Por derradeiro, cumpre observar que a Medida Provisória nº 656/2014, no artigo 15, estabelece mudança na Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas e dá outras providências, de modo que o § 2º, do artigo 1º da lei (nº 7.433), passa a vigorar com a redação de que “o Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição” (grifei).

[1] Disponível em:
http://www.anoreg.org.br/index.php?option=com_content&view=article&id=21289:artigo-principio-da-concentracao&catid=32&Itemid=181. Acesso: 08 dez. 2014.

[2] TOMO II - NSCGJ – Capítulo XX, item 2.

[3] Disponível em: http://www.portaldori.com.br/2014/10/29/a-medida-provisoria-no-6562014-e-o-registro-de-imoveis-por-francisco-jose-barbosa-nobre/. Acesso: 08 dez. 2014; e Publicado no Boletim Eletrônico INR nº 6704 - 27/11/2014.

[4] Disponível em: http://www.serjus.com.br/temp/noticia.php?id=2995. Acesso: 07 dez. 2014

[5] TOMO II - NSCGJ – Capítulo XIV, item 1.1.

[6] CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 0005833-73.2010.8.26.0543. Disponível em:http://www.kollemata.com.br/kollemata/integra.php?id=26213. Acesso: 08 dez. 2014.

Fonte: Frank Wendel Chossani